Valutazione di un immobile

Come valutare il costo degli immobili in Italia? A quanto si vendono case, edifici e immobili commerciali? Quali sono gli elementi che influenzano i prezzi del mercato immobiliare? E, soprattutto, dove possono ottenere informazioni veritiere e affidabili gli investitori stranieri, e aziende del mercato immobiliare italiano? 

Come in ogni parte del mondo il primo fattore che incide sul costo degli immobili in Italia è la posizione. Il prezzo di un immobile dipende in gran parte dalla regione o zona in cui si trova, e differisce molto tra città, campagna, mare o montagna, e cambia ovviamente molto anche da città a città.

In generale, i costi degli immobili sono decisamente più alti nelle città principali e sono più bassi nei paesini fuori dal centro. I flussi di mercato all’interno delle città più grandi sono infatti più discrezionali e adattabili.
Affittare una casa tende a essere più facile, e non necessariamente costoso. Inoltre, le strutture, le opportunità di lavoro e i vantaggi dello stile di vita fanno sì che i costi delle abitazioni siano più elevati. In poche parole: gli immobili situati nelle grandi città italiane sono generalmente più cari che altrove e, allo stato attuale, Milano, Roma, Venezia, Firenze e Torino hanno le opzioni più costose. 

Per quanto riguarda il terzo aspetto, la legge italiana sostiene che la proprietà sia classificata secondo categorie d’uso prestabilite e il valore di mercato di una proprietà dipende molto da questo uso designato. Esempi di queste categorie stabilite sono “abitazione”, “ufficio”, “negozio” e così via. Fermo restando che, in certi casi, la legge italiana permette ai proprietari di cambiare l’uso designato di una proprietà, gli acquirenti stranieri devono essere ben consapevoli che le proprietà classificate come “abitazioni civili” hanno sempre un prezzo più alto.

Quindi, come sono effettivamente classificati i beni immobili in Italia? Per gruppi, dove ogni gruppo definisce un diverso “tipo” di proprietà, come si può vedere in dettaglio nell’elenco che segue.

Classificazione delle proprietà in Italia

Gruppo A

A/1: abitazioni signorili. La differenza tra gli immobili compresi nella categoria catastale A/1 e le case residenziali è determinata dalla loro ubicazione (in zone prestigiose), e dall’alto grado di finitura

A / 2: abitazioni civili. Si tratta di proprietà residenziali, dove vive la grande maggioranza della popolazione

A / 3: abitazioni economiche. Unità abitative costruite con materiali e finiture a basso costo. Hanno una rendita catastale più bassa, e un prezzo di acquisto più basso rispetto alle case che rientrano nella classe A / 2

A / 4: abitazioni popolari. Un livello ancora più basso degli immobili economici, sia in termini di finiture che di caratteristiche costruttive. Oggi in Italia non si costruiscono case di tipo A/4. 

A / 5: abitazioni ultra-popolari. Il catasto dà la definizione di “realtà al di fuori degli standard minimi indispensabili”. Attraverso la nota del Ministero delle Finanze del 4 maggio 1994 (C1/1022/94), le classi A/5 e A/6 sono state cancellate

A/6: abitazioni rurali. Proprietà per attività agricole (soppressa dal decreto del Ministero delle Finanze insieme alla classe A/5)

A / 7: abitazioni in villini. Edifici corrispondenti alle abitazioni civili ma con l’aggiunta di aree esterne ad uso esclusivo

A/8: abitazioni in ville. Immobili con finiture e caratteristiche costruttive superiori all’ordinario, una superficie molto ampia delle aree principali e presenza di parco e/o giardino

A / 9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici; Questi edifici sono caratterizzati da una distribuzione dei volumi e degli spazi interni che è diversa da tutti gli altri immobili classificati nel catasto

A / 10: studi e uffici privati. Unità abitative destinate ad attività professionali. Tra queste vi sono le agenzie di assicurazione, i laboratori di analisi e quelli utilizzati dagli odontotecnici

A / 11: Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. L’esempio classico di immobili classificati con la categoria A/11 è rappresentato dalle baite, ma esistono anche i trulli e gli stessi rifugi di montagna

Gruppo B

B/1: collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme. La categoria catastale B/1 comprende tutte quelle strutture senza scopo di lucro adibite all’assistenza agli anziani (ospizi), all’educazione dei minori (collegi, orfanotrofi), alla preparazione spirituale dei giovani seminaristi (seminari), all’ospitalità della comunità di un ordine mendicante (conventi), all’alloggio e all’attività delle forze armate (caserme)

B / 2: ospedali e case di cura senza scopo di lucro. Sono strutture pubbliche di ricovero e cura, quindi senza scopo di lucro

B / 3: riformatori e prigioni. La classe catastale B / 3 comprende le carceri per adulti e minori

B / 4: uffici pubblici. Per uffici pubblici si intendono gli uffici INPS, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e gli uffici territoriali della Camera di Commercio

B/5: laboratori scientifici e scuole. Sono edifici costruiti per ospitare attività come la ricerca scientifica e l’istruzione.

B/6: accademie, gallerie, musei, pinacoteche, biblioteche (purché non si trovino all’interno di edifici prestigiosi e castelli appartenenti alla categoria A/9). Tutti i suddetti luoghi di cultura senza scopo di lucro rientrano nella categoria catastale B/6

B / 7: oratori e cappelle non destinati al culto pubblico. Edifici costruiti per praticare la religione (non in pubblico)

B/8: magazzini sotterranei per lo stoccaggio di alimenti. Tutti i magazzini disposti a un livello inferiore al piano terra la cui funzione è quella di raccogliere le scorte

Gruppo C

C/1: locali commerciali. Gli immobili identificati dalla categoria catastale C/1 si occupano della vendita di prodotti, come negozi e botteghe

C / 2: depositi e magazzini. Strutture adibite a locali di sgombero, deposito di merci e soffitte

C/3: laboratori per arti e mestieri. A differenza dei locali commerciali, gli edifici di classe catastale C / 3 non sono destinati alla vendita di prodotti, ma alla loro creazione o trasformazione da parte degli artigiani

C / 4: locali ed edifici per gli stabilimenti sportivi senza scopo di lucro. Tutte le strutture private dove ci si allena o dove viene messo in scena un evento sportivo

C / 5: stabilimenti balneari e di acque curative senza scopo di lucro. Come la categoria C / 4, questi sono stabilimenti privati

C/6: garage, capannoni, stalle e scuderie senza scopo di lucro. Strutture come garage, parcheggi o box auto, ma anche stalle e scuderie

C / 7: tettoie aperte o chiuse. Qualsiasi struttura associata a un gazebo o a una tettoia

Gruppo D

D/1: opifici

D / 2: alberghi a scopo di lucro. Alberghi, hotel e altre strutture ricettive dove i turisti soggiornano a pagamento

D/3: sale per spettacoli e concerti, cinema e teatri a scopo di lucro. Impianti dove uno o più artisti si esibiscono davanti a un pubblico pagante

D / 4: ospedali e case di cura a scopo di lucro. Strutture private di ricovero e cura, dove i servizi medici sono offerti a pagamento

D / 5: Istituti di credito, cambio ed assicurazione a scopo di lucro. La categoria catastale D/5 identifica le banche e le compagnie di assicurazione private

D / 6: locali e fabbricati per stabilimenti sportivi a scopo di lucro. Stadi, palazzetti dello sport, piscine e tutti gli impianti sportivi dove il pubblico ha accesso pagando un biglietto

D/7: edifici costruiti o adattati per le esigenze particolari di un’attività industriale e non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni. Strutture create appositamente per svolgere un’attività specifica, come le stazioni di rifornimento

D/8: edifici allestiti o adattati per le esigenze speciali di un’attività commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza trasformazioni radicali. I centri commerciali sono inclusi nella classe D/8

D / 9: edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi sul terreno, ponti privati a pedaggio. Edifici, costruzioni che non hanno un proprio terreno

D/10: edifici rurali. Questa categoria comprende tutti i fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole al di fuori dell’area urbana

Gruppo E

E / 1: stazioni per servizi aerei, marittimi, terrestri e di trasporto. Aeroporti, porti e stazioni ferroviarie appartengono alla classe catastale E / 1

E / 2: ponti comunali e provinciali a pedaggio. Tutti i ponti pubblici per i quali ogni conducente è tenuto a pagare una tassa fissa

E / 3: edifici e costruzioni per particolari esigenze pubbliche. Strutture come chioschi ed edicole che vendono giornali rientrano nella categoria

E / 4: recinti chiusi per esigenze pubbliche speciali. I recinti che delimitano un’area dove, per esempio, si tiene un mercato pubblico di alimentari

E / 5: edifici che costituiscono fortificazioni e le loro dipendenze. Questi edifici sono permanentemente esenti dal pagamento dell’IMU, come tutte le altre strutture presenti in 

E/6: torri, semafori e fari per rendere l’orologio comunale ad uso pubblico. Lo stesso vale per le strutture della categoria catastale E/6, esenzione permanente dal pagamento dell’IMU

E/7: edifici destinati all’esercizio pubblico del culto. Nella classe catastale E/7 ci sono edifici religiosi come cattedrali e chiese, all’interno delle quali vengono celebrate messe e altre funzioni religiose

E/8: fabbricati e costruzioni in cimiteri, esclusi sepolcri, colombari e tombe di famiglia. Strutture per le quali si applica l’esenzione dall’imposta municipale unica

E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle precedenti categorie del gruppo E.