Il processo di acquisto di un immobile in Italia
Le città, le campagne, le colline e le montagne in Italia sono piene di affascinanti proprietà in vendita. Con un agente immobiliare esperto al vostro fianco sarete sicuri di trovarne una che si adatti ai vostri gusti ed esigenze, e che soddisfi i vostri desideri! Sì, poter contare su un esperto in loco per avere un’idea delle tendenze attuali del mercato è vitale per trovare la giusta proprietà da acquistare, tanto quanto lo è avere un team affidabile di avvocati, geometri e architetti al vostro fianco una volta iniziate le trattative per l’acquisto.
L’acquisto di immobili in Italia segue un iter prestabilito di regole e procedure che bisogna seguire attentamente.
Dopo aver trovato l’immobile giusto, il potenziale acquirente può contattare direttamente il venditore o redigere una proposta di acquisto.
Da un punto di vista legale, questa prima proposta non è assolutamente vincolante per nessuna delle due parti, ma ha lo scopo d’informare il venditore che c’è un potenziale acquirente interessato alla proprietà. Per dimostrare il proprio interesse, è consuetudine che il potenziale acquirente presenti la bozza insieme a un deposito, generalmente una piccola percentuale tra il 5% e il 10% del prezzo del bene.
Il venditore ha allora un tempo limitato per accettare o meno l’offerta. Se la proposta viene accettata, il venditore la controfirma e trattiene il deposito. Solo una volta che la proposta è firmata da entrambe le parti diventa legalmente vincolante: se il venditore non accetta, semplicemente restituisce la caparra e non ci sono ulteriori implicazioni.
Anche se accettate e legalmente riconosciute, le proposte di acquisto sono raramente utilizzate. Questo perché è difficile che il potenziale acquirente abbia tutte le informazioni necessarie sulla proprietà quando questa prima offerta deve essere redatta. Quindi, generalmente, il potenziale acquirente si rivolge a un avvocato per una consulenza e procede con il contratto preliminare, il compromesso.
Il compromesso, è quel documento che deve essere concordato e firmato da entrambe le parti prima della finalizzazione dell’affare. È un accordo privato, quindi non stabilisce un trasferimento di proprietà, ma è legalmente vincolante in quanto obbliga entrambe le parti a firmare un atto finale davanti a un notaio. Formalmente, il contratto preliminare comprende i dati di base della transazione: il prezzo di vendita concordato, la data di scadenza per la chiusura dell’affare e i dettagli della proprietà come mostrato nei registri del catasto. Ai sensi della legislazione emessa nel gennaio 2007, il compromesso deve essere registrato presso le autorità fiscali. Questo passo viene effettuato dall’agente immobiliare incaricato, e le spese di registrazione sono normalmente pagate dall’acquirente.
È consuetudine che l’acquirente accluda una caparra confirmatioria che generalmente corrisponde a un importo che varia tra il 10% e il 30% del prezzo totale di vendita.
La caparra confirmatoria, serve a proteggere entrambe le parti nel caso in cui un’inadempienza dovesse compromettere la conclusione dell’affare. Se il potenziale acquirente è responsabile dell’inconveniente, perde la caparra versata. Se il venditore è ritenuto colpevole, sarà obbligato a rimborsare all’acquirente il doppio dell’importo della caparra. Nel caso in cui l’acquirente sia in grado di dimostrare che la perdita subita supera l’importo dato come acconto, il venditore potrebbe anche essere invitato a rimborsare un importo maggiore.
Quando l’acconto scelto è la caparra penitenziale, la parte che sceglie di tirarsi indietro sarà tenuta a pagare alla controparte l’intero importo concordato come acconto, e non si accettano ulteriori pretese.
Il passo decisivo e finale di una transazione immobiliare in Italia si svolge davanti a un notaio. Generalmente, il notaio viene scelto dall’acquirente, che sarà anche incaricato di liquidare gli onorari del professionista. L’onorario applicato dal notaio è di solito intorno all’1% del prezzo del bene. Tuttavia, trattandosi di un onorario variabile, se il prezzo dell’immobile è molto basso la percentuale può talvolta essere più alta. In conformità con la legge italiana, sia il venditore che l’acquirente devono essere fisicamente presenti, o debitamente rappresentati da una terza persona con una procura speciale ufficiale, all’incontro presso lo studio del notaio, ed entrambi sono tenuti a firmare l’atto. L’attuale legislazione italiana prevede inoltre che l’atto sia redatto in lingua italiana; tuttavia la legge consente che il documento sia bilingue se una delle due parti non parla italiano. In questi casi, la parte non italofona generalmente assumerà un interprete professionista, per facilitare la comunicazione durante la transazione, o sarà rappresentata da un avvocato bilingue.
In base alle disposizioni della legge italiana, il notaio legge il contratto ad alta voce, per assicurarsi che entrambe le parti ne comprendano perfettamente le implicazioni e valuta se tutte le dichiarazioni riportate siano corrette e legittime. Dopo che il documento è stato letto, compreso e confermato da entrambe le parti, il notaio produce l’atto finale. L’atto viene emesso in tre copie, e tutte e tre vengono firmate dall’acquirente, dal venditore e dal notaio.
L’ultimo passo è il regolamento del saldo del debito residuo. Il modo più semplice è il trasferimento tramite il conto di garanzia del notaio, un conto speciale vincolato tramite il quale il notaio può ricevere il denaro per il pagamento di una proprietà, e tenerlo al sicuro fino a quando può essere trasferito al vecchio proprietario. Una volta che tutti i criteri stabiliti dal contratto di vendita sono soddisfatti, e l’intero importo è pagato, la proprietà viene trasferita all’acquirente.
Per quanto eccitante e allettante possa sembrare, l’acquisto di un immobile in Italia richiede abilità e una buona visione dall’interno. Con l’obiettivo di fornire ai potenziali acquirenti stranieri gli strumenti e il know-how del mercato immobiliare italiano, e le cruciali procedure legali che portano alla proprietà, il nostro team di esperti offre l’attenzione totale e l’assistenza affidabile di cui si ha bisogno per acquistare con successo una proprietà in Italia.
Grazie al nostro team composto da commercialisti e avvocati, agenti immobiliari e geometri, architetti e ingegneri, siamo in grado di facilitare la ricerca della proprietà perfetta da parte dei nostri clienti stranieri, condividendo con loro le nostre conoscenze e aiutandoli attraverso il labirinto del mercato immobiliare locale. I nostri avvocati vi assistono esaminando tutti i documenti, fornendo traduzioni e/o redigendo relazioni tecniche, di due diligence, presentando offerte e contratti preliminari. Infine, per permettere ai nostri clienti di essere efficienti in termini di tempo, possiamo rappresentarli davanti al notaio, assicurando così un procedimento impeccabile e la salvaguardia dei loro interessi.