Aste giudiziarie di immobili in Italia
I potenziali acquirenti che ricercano nell’acquisto di una proprietà in Italia un investimento conveniente, dovrebbero sicuramente considerare l’acquisto di proprietà a un’asta giudiziaria. In Italia, le proprietà vengono messe all’asta quando vengono pignorate, o da una banca o da un creditore. Questo accade quando il proprietario non è in grado, o non vuole, onorare i suoi debiti. In questi casi il creditore può rivolgersi a un giudice, che in primo luogo inviterà il debitore a pagare. Il decreto diventa esecutivo quando il debitore dichiara di non essere in grado di onorare il pagamento: a quel punto la proprietà del proprietario diventa l’unico modo per il creditore di soddisfare il credito. L’immobile viene quindi bloccato, o pignorato, e sottoposto a un’asta giudiziaria.
La legge italiana stabilisce che l’asta dell’immobile sia conforme al principio di pubblicità, e per garantire gli interessi del creditore, deve essere disponibile a un numero illimitato di persone. Di conseguenza, l’offerta deve essere elencata sul sito web del Ministero della Giustizia.
Ci sono due tipi di aste previste dalla legge italiana. Si tratta della Vendita con incanto e della Vendita senza incanto.
Il tipo di asta più comunemente praticato è la Vendita Senza Incanto. Questo procedimento implica un prezzo minimo e un tempo specifico entro il quale i partecipanti devono presentare le loro offerte. L’asta inizia al primo prezzo minimo stabilito, le offerte vengono presentate in buste sigillate e c’è una procedura specifica che regola l’apertura delle buste da parte delle autorità competenti. Come stabilito dal codice di procedura civile italiano, chiunque, oltre al debitore, può fare offerte. L’offerente è solitamente tenuto a fornire una cauzione, generalmente pari al 10% del prezzo d’asta. Poiché il prezzo minimo è predeterminato, tutti i partecipanti sono tenuti a depositare il 10% di questo importo prima della prima offerta.
La Vendita Con Incanto è un’asta pubblica aperta in cui una proprietà è disponibile per la vendita al miglior offerente qualificato indipendentemente dal prezzo. Quest’asta è applicabile solo a quei casi per i quali non ci sono state offerte alla vendita senza incanto o quelli in cui tale asta non può essere finalizzata.
I potenziali acquirenti sono invitati a presentare le loro offerte in una data specifica, e se non arrivano nuove offerte entro tre minuti, l’ultimo offerente vince. Questo tipo di accordo è però provvisorio: sono infatti accettate le nuove proposte presentate entro 10 giorni dall’asta, e possono prevalere se superano di almeno un quinto la prima offerta vincente.
Un’asta con questo esito viene riaperta, e vi accederanno solo i partecipanti dell’asta precedente.
Tutte le offerte devono essere presentate al tribunale in buste sigillate e con un modulo di domanda che può essere scaricato dal sito ufficiale dello stesso tribunale. Le offerte possono anche essere redatte da un avvocato qualificato, a condizione che sia nominato tramite un atto di procura. In questo caso il POA deve essere presentato insieme all’offerta. Le buste saranno poi aperte davanti agli offerenti all’ora fissata per l’asta, e l’offerta più alta vince. Questa persona, chiamata “l’aggiudicatario” non ottiene immediatamente la proprietà. Lui/lei deve infatti saldare il prezzo d’acquisto entro un determinato periodo di tempo, generalmente 120 giorni dalla data dell’asta. Se il saldo non avviene entro l’intervallo stabilito, l'”aggiudicatario” perde il suo deposito e l’immobile torna nella lista delle aste.
Una volta che il saldo è stato corrisposto, un giudice firma un decreto di trasferimento che conferma che la proprietà dell’immobile all’asta è stata trasferita al vincitore. Il trasferimento di acquisto permette il rilascio immediato della proprietà ed è esecutivo. Qualsiasi difficoltà, un ricorso da parte del precedente proprietario per esempio, che possa verificarsi da questo momento in poi è responsabilità dell’aggiudicatario, che dovrà effettuare a proprie spese eventuali ulteriori aste legali.
L’acquisto di beni immobili tramite aste giudiziarie assicura un procedimento più sicuro e diretto rispetto all’acquisto privato, ed è decisamente conveniente. Questo perché non ci sono costi di trascrizione e registrazione da sostenere, e le proprietà all’asta sono di solito valutate al di sotto del prezzo di mercato.
Nel rispetto dei principi di pubblicità e trasparenza che la legge italiana stabilisce, tutte le aste immobiliari in Italia sono disponibili su Internet. Tutti gli immobili all’asta giudiziaria sono pubblicati sul sito del Ministero della Giustizia, una pagina di facile consultazione che elenca e descrive le proprietà, riportando i prezzi minimi di offerta e includendo un pdf dedicato chiamato “Avviso” che comprende data, ora e luogo dell’asta. Il sito fornisce anche un motore di ricerca che permette di “navigare” tra le località desiderate.
La pagina ufficiale dell’Associazione Nazionale Aste Giudiziarie fornisce dati dettagliati sugli immobili sottoposti ad asta giudiziaria e offre un comodo motore di ricerca per selezionare la tipologia e finalità di ogni immobile, prezzo minimo e massimo e ubicazione preferita. Purtroppo questo sito è solo in italiano, quindi non è uno strumento ideale per gli stranieri che non conoscono la lingua.
In alternativa i potenziali investitori possono scegliere di guardare nei singoli siti dei tribunali italiani: tutti hanno una sezione denominata “Aste”. I motori di ricerca reindirizzano poi gli utenti al sito del Ministero della Giustizia.
Infine, tutti i siti web propongono dati sui professionisti delegati dal Tribunale (avvocato, notaio o commercialista) che forniscono le informazioni necessarie sull’immobile, sull’asta e sul custode incaricato delle visite all’immobile.
L’acquisto di proprietà messe all’asta può essere sicuramente un modo conveniente per investire nel settore immobiliare italiano, ma padroneggiare tutte le procedure e trovare la proprietà giusta, può essere scoraggiante per un investitore straniero.
Il nostro team di esperti, tra cui agenti immobiliari, geometri, architetti, commercialisti e avvocati, assiste i potenziali acquirenti stranieri desiderosi di partecipare a un’asta immobiliare giudiziaria in Italia facilitando le procedure e fornendo un servizio affidabile.
Condividiamo la nostra conoscenza con i clienti, permettendo loro di familiarizzare con il mercato immobiliare locale, con le procedure e le regole delle aste giudiziarie, controlliamo i documenti per loro conto, fornendo consigli e traduzioni quando necessario. Redigiamo relazioni tecniche e di due diligence, e siamo a disposizione per discutere le strategie di offerta e rappresentarli in tribunale se e quando richiesto.