Affittare una proprietà in Italia

Affittare una proprietà in Italia

Gli acquirenti stranieri alla ricerca di una buon investimento da realizzare dovrebbero considerare l’acquisto di una proprietà in Italia, per poi affittarla. Infatti, le molteplici attrazioni presenti in Italia e la sua invidiabile cultura artistica, la rendono una destinazione ideale per affitti immobiliari redditizi. Ma come si può essere sicuri che il proprio investimento sia di successo?  Beh, prima di tutto conoscendo i requisiti legali richiesti dalla legislazione italiana. Come in tutti i paesi ci sono vari tipi di contratti di locazione che si possono utilizzare in Italia. Scegliere quello giusto, che dipende in gran parte dal tipo di affitto e dalla durata che si sta perseguendo, è fondamentale.

Secondo la legge italiana, i diversi tipi di contratti di affitto che possono essere redatti sono:

  1. Contratto a canone concordato
  2. Contratto transitorio
  3. Contratto 4+4
  4. Contratto per studenti
  5. Contratto per affitti turistici
  • Il contratto a canone concordato di solito è fissato per un minimo di 3 anni e può essere rinnovato per altri 2 anni.
  • I contratti di locazione transitori hanno una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Sono associati a un bisogno temporaneo  (con una durata limitata), quindi non sono prorogabili né rinnovabili. 
  • Il Contratto 4+4, è il contratto più diffuso e usato per gli affitti privati in Italia. Si tratta fondamentalmente di un contratto libero che permette alle parti di decidere il canone annuale come preferiscono. La durata minima di questo contratto è di 4 anni. Una volta trascorsi i 4 anni può essere rinnovato per altri 4 anni (ad eccezione di specifiche situazioni regolate dalla legge).
  • I contratti per studenti universitari sono accordi legali elaborati per soddisfare le esigenze specifiche degli studenti. La durata è pari a un minimo di 6 massimo 36 mesi, e sono ammessi rinnovi.
  • I contratti per affitti turistici sono validi per soggiorni non superiori a 30 giorni. Come tali non richiedono una registrazione formale, a meno che gli inquilini non vogliano rinnovare il contratto e prolungare il loro soggiorno per più di 1 mese

In conformità con la legge italiana, tutti i contratti di affitto, qualunque sia il loro tipo e la loro durata, devono contenere determinate informazioni.

Le informazioni che il contratto di locazione deve necessariamente contenere comprendono:

  • Informazioni personali (codice fiscale italiano, dati della carta d’identità / dati del passaporto) sia del locatore che dell’inquilino;
  • Dettagli della proprietà;
  • Periodo di locazione concordato;
  • Tipo di contratto;
  • Canone di locazione mensile dovuto; 
  • Cosa comprende il canone di locazione;
  • APE – attestazione di prestazione energetica – un certificato tecnico che indica le quantità di kilowatt/ora che la proprietà richiede per mantenere i locali a 18 gradi in inverno e in estate;
  • Deposito richiesto – si consiglia vivamente ai locatori di chiedere un deposito, pari ad almeno una mensilità di affitto;
  • Utenze – i termini e le condizioni relative all’uso e all’addebito del gas, dell’elettricità ecc. della proprietà.

La finalizzazione di un contratto di affitto implica la sua firma e registrazione. Una volta che le due parti si sono accordate e lo hanno firmato, il proprietario è tenuto a registrarlo formalmente presso l’Agenzia delle Entrate locale entro 30 giorni dalla data della firma. Il proprietario dell’immobile può recarsi personalmente presso l’Agenzia delle Entrate locale oppure registrare il contratto online, tramite il sito dell’Agenzia.

Molti proprietari che decidono di affittare scelgono anche di assicurarlo. Per essere sicuri, la polizza assicurativa di una proprietà dovrebbe coprire anche i periodi di tempo in cui non sarà occupata e comprendere l’assicurazione per la responsabilità civile. L’aspetto dell’assicurazione di responsabilità civile è importante in quanto salvaguarda il padrone di casa da qualsiasi possibile reclamo da parte di terzi per lesioni, morte, perdita o danni alla proprietà e negligenza. D’altra parte un’assicurazione generale di una casa non occupata copre quei casi come danni causati dalle intemperie, furto e/o danni dolosi che possono accadere ad un immobile.

Comprendere le specifiche contrattuali previste dalla legge italiana, e degli obblighi, doveri e diritti di entrambe le parti contraenti è vitale per un buon rapporto e un proficuo accordo commerciale.

Doveri del locatore e dell’inquilino

Il locatore: l’art. 1578 del Codice Civile sostiene che il proprietario dell’immobile è tenuto a fornire un immobile in buone condizioni, cioè un’abitazione priva di vizi o difetti che ne impediscano l’utilizzo per lo scopo concordato. Inoltre, il padrone di casa è obbligato a  fornire i certificati energetici e di sicurezza che stabiliscono i chilowatt/ora necessari per mantenere i locali a 18 gradi sia d’inverno che d’estate, e deve anche fornire una ricevuta per i pagamenti di affitto ricevuti. Nel caso in cui l’inquilino decida di apportare migliorie all’immobile, e sostenere le spese che ne derivano, il padrone di casa deve accettarle (sempre che queste non comportino danni). Infine, ma non meno importante, se l’inquilino si comporta bene, il padrone di casa non può rescindere il contratto prima di quanto concordato.

è responsabile dell’immobile, ed è tenuto a prendersene cura in modo doveroso e a utilizzare i locali per gli scopi concordati come indicato nel contratto. È dovere dell’inquilino eseguire i piccoli lavori di manutenzione per poter restituire l’immobile nelle stesse condizioni in cui è stato affittato. Sono a carico dell’inquilino anche i danni e i deterioramenti subiti durante il periodo di locazione, anche se questi dovessero derivare da situazioni di emergenza, purché l’emergenza non si sia verificata per ragioni indipendenti dalle azioni o dalla volontà dell’inquilino.

L’inquilino è naturalmente tenuto a pagare le spese delle utenze per il consumo di energia e di acqua. I futuri proprietari desiderosi di sfruttare al massimo le loro proprietà dovrebbero assolutamente preparare un business plan dettagliato e completo.

Suggeriamo in primis un attento studio dei tipi di contratto, la definizione del canone di locazione e un’accurata pianificazione fiscale prima d’intraprendere l’impresa. Per farlo in modo corretto, efficace ed efficiente consigliamo vivamente di avere professionisti qualificati seri e dedicati su cui contare per consigli, informazioni e assistenza.

Per quanto riguarda il tipo di contratti da utilizzare, gli investitori devono naturalmente decidere quali sono i loro inquilini target. I contratti a breve termine sono generalmente utilizzati per inquilini che transitano in Italia per brevi periodi e per un motivo specifico (ad esempio per lavoro). Questo contratto offre il vantaggio di poter variare il canone d’affitto richiesto, dato che l’importo è fissato solo per la durata del contratto. Il proprietario può anche cambiare facilmente i termini & condizioni della proprietà, in base a ciò che ha sperimentato con gli inquilini precedenti.

I proprietari d’immobili che si trovano vicino a università spesso ottengono ottimi profitti con contratti per studenti universitari. Questi infatti producono canoni redditizi, e offrono i vantaggi dell’avere una proprietà occupata solo per una serie di mesi alla volta, e, generalmente, bassi costi di manutenzione e/o ristrutturazione.

 Per quanto riguarda i periodi di tempo più lunghi, i vantaggi di un contratto 4+4 sono sicuramente la continuità, la stabilità e l’affidabilità. Il proprietario possiede un documento legalmente vincolante che garantisce un reddito d’affitto sicuro per un periodo di tempo predefinito. I padroni di casa spesso scelgono contratti di locazione a lungo termine per ridurre i costi impliciti al cambio inquilino, ed evitare di avere la proprietà sfitta. D’altra parte, questo tipo di locazione non permette la flessibilità che forniscono gli altri tipi di contratti di affitto. Padroneggiare i dettagli e le peculiarità dei diversi tipi di contratto può essere davvero difficile per un investitore straniero. Poter contare sulla conoscenza interna e sulla competenza di un avvocato locale esperto è vitale.

Stabilire il canone d’affitto desiderato è un passo cruciale. Per definire un canone competitivo è molto importante controllare e comparare le tariffe locali.

Per quanto riguarda le tasse, gli investitori stranieri dovrebbero tenere a mente che saranno tassati per il reddito derivato da fonti italiane, e questo include il reddito da locazione. Quindi, il reddito da locazione deve essere dichiarato alle autorità fiscali. L’attuale legge italiana prevede due opzioni per la tassazione: tassazione ordinaria e regime fiscale forfettario (cedolare secca). La tassazione ordinaria è un’imposta personale progressiva. Ai redditi fino a 15 000 euro corrisponde un’aliquota pari al 23%, ai redditi da 15 001 euro a 28 000 euro l’aliquota è del 27%. Le imposte dovute aumentano di conseguenza e possono raggiungere il 43% per i redditi superiori a 75 001 EUR. Il regime fiscale forfettario (cedolare secca), invece, prevede un’imposta fissa pari al 21% dell’affitto annuale per i contratti liberi, al 15% per i contratti concordati e al 10% per i contratti per studenti. I contratti di durata inferiore a 30 giorni non devono essere registrati e non sono tassati.

Come trasformare la vostra casa o il vostro investimento immobiliare in un’impresa commerciale redditizia senza perdere le proprie energie e la propria pazienza nel capire la burocrazia e la legislazione italiana? 

Contattateci, saremo lieti di aiutarvi. Il nostro team di agenti immobiliari, avvocati, commercialisti, architetti e geometri facilita e assiste gli investitori stranieri durante tutto il processo per l’affitto della loro proprietà in Italia. Offriamo servizi a tutto tondo e consigli da insider per i contratti, le tasse e i prezzi. Impegnati nel vostro successo, vi aiutiamo anche a pubblicizzare la vostra proprietà al giusto target.

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